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中國人口遷移與房價預測

2018年03月01日
古今中外,從動物到人類,整個窩都是大部分人的追求。租的多了,不是喜歡,是買不起了。但永遠要記住,無恒產者無恒心!你說政策傾斜給買房的還是租房的? 北上廣深人群遷徙圖(來源:艾普大數據) 本文節選自方正首席任澤平研報《人口遷移的國際規律與中國展望:從齊增到分化》。 城市化進程中人口遷移的規律趨勢,可分兩個階段,而目前中國正處于第二個階段。 在未來中國的人口遷移格局中,一線城市和部分二線城市人口將繼續集聚,城市之間、地區之間的人口集聚態勢將分化明顯。 這個理解,將對未來人口遷移趨勢和預測區域房價具有啟發意義。 1 美日人口遷移規律 根據對美國日本人口流動的趨勢研究,可以發現人口遷移呈兩大階段: 第一階段,人口從農村向城市遷移,一二線和三四線城市都有人口遷入,這可能跟這一階段產業以加工貿易、中低端制造業和資源性產業為主有關。 第二階段,人口從農村和三四線城市向一二線大都市圈及衛星城遷移,三四線人口面臨遷入停滯,大都市圈人口繼續增加,集聚效應更加明顯,這可能跟產業向高端制造業和現代服務業升級,以及大都市圈學校醫院等公共資源富集有關。 值得注意的是,在第一階段到第二階段過程中,會出現短期的大都市圈向區域中心城市回流現象,但不改變大的趨勢。這也就是意味著,控制大城市人口、中小城鎮化戰略和大規模西部造城運動可能是不符合人口遷移規律的,而且大城市比小城市更有效率、更有活力、更節約用地、更節約資源。 美國人口遷移 1910-2010年,美國都市區人口比重從28.4%增至83.7%。在美國人口向都會區集聚的過程中,美國人口郊區化和大都會區化態勢明顯。 1.人口向郊區集聚明顯:1910-1930年,美國市區人口比重提高約10個百分點,明顯超過郊區人口比重增幅(7個百分點)。但之后,市區人口比重基本保持不變,而郊區人口比重從14%增至51%。 2.人口向大都市區集聚明顯:1950-2010年,5-25萬人的都會區人口比重減少0.3個百分點,25-100萬人的都會區人口比重增加2.9個百分點,而100-500萬人、500萬人以上的都會區人口比重分別增加12.2、12.4個百分點。 日本人口遷移 在日本城市化進程中,人口持續向都市區集聚。在1965年之前,各核心城市基本保持人口凈遷入;之后,差異明顯,人口遷移從向“三極”集中轉為向“一極”集中。 1.在1970年代日本經濟增速換擋以前,除1944-1945年受戰爭影響外,日本東京圈、大阪圈、名古屋圈三大都市圈人口保持大規模凈遷入狀態,人口持續快速增長。 2.1973年后,東京圈人口繼續保持凈遷入狀態,大阪圈人口基本處于凈遷出狀態,名古屋圈人口基本呈現遷入遷出平衡狀態。 2 中國目前處于第二階段 在快速城市化進程中,中西部地區人口長期主要向東部地區的長三角、珠三角及京津地區集聚;但2011以來,在東部地區的外來務工人員部分回流中西部地區,人口主要遷入一線城市和部分二線區域中心城市。 對照國際經驗,中國正處于人口遷移的第二個階段。 1985-1995年: 主要遷入珠三角、滬蘇、北京 1985-1990年省際凈遷入規模最大的是廣東,高達100.7萬人。其他凈遷入人口超過10萬人的?。ㄊ?、區)有5個?。罕本?4萬人)、上海(53萬人)、遼寧(25萬人)、天津(17萬人)、江蘇(17萬人)。 廣東、北京、上海的省際凈遷入人口合計占比高達67.4%。 1995-2010年: 主要遷入珠三角、長三角、京津 1995-2000年,人口主要遷往珠三角、長三角、京津、新疆、福建等地區,浙江從之前的凈遷出變為凈遷入。 1995-2000年省際凈遷入人口主要集中在廣東(1165萬人)、長三角地區(465萬人)、京津地區(221萬人),三者合計占87.1%。 2010-2015年: 主要遷入一線城市和部分二線城市 2011年以來,中國經濟逐漸進入新常態,東部沿海產業或外遷或內遷或轉型升級,中西部地區就近城鎮化開始推進,這些事件意味著人口遷移可能會出現新的特點。 在省際層面,2010-2015年人口凈遷入的第一集中地是京津地區,中西部外來務工人員大量回流造成長三角、珠三角凈遷入人口大幅減少。 在城市層面,人口向一線城市和區域中心城市集聚速度整體放緩,且分化明顯,但趨勢未改。 3 中國人口遷移展望 中國正處于人口遷移的第二個階段,在未來中國的人口遷移格局中,一線城市和部分二線城市人口將繼續集聚,城市之間、地區之間的人口集聚態勢將分化明顯。 在東部地區,北上廣深津等大城市將可能繼續呈現大量人口凈遷入;其他城市,特別是外來人口眾多的中小城市,人口增長有可能放緩甚至停滯。 在中西部地區,重慶、鄭州、武漢、成都、石家莊、長沙等區域中心城市人口將快速增長。 中國城市化仍處于快速發展期,城鄉、區域之間的相對收入差距仍然較大,農村人口將繼續大量進入城市;大城市就業機會多、發展前景廣、文化包容性強、教育醫療等公共服務資源豐富,吸引農村居民及中小城市居民;隨著中西部地區經濟發展及就近城鎮化推進,在東部地區的部分外來務工人員將可能繼續回流,首要選擇中西部地區的區域中心城市。 由于大量人口遷入,一二線城市房價不是由當地居民收入水平決定的,而是由經濟體整體財富、貧富分化水平、富有階層遷入、房屋供應能力等決定的。因此,一二線城市房價收入比難以衡量支付能力。同樣,三四線城市房價收入比較低,但是在人口增長停滯甚至遷出的情況下,面臨較長期去庫存壓力。 除了人口遷入、貨幣超發、城市經濟活力等因素外,一二線大城市房價還跟住宅用地供給有關,目前供給不足,房地產越來越貨幣金融化。在土地財政制度下,地方政府壟斷土地市場和用途管制,土地出讓收入最大化符合地方政府利益。土地財政為城鎮化融資作出了巨大貢獻,但也推高房價,如不改革,將使城鎮化和高房價走向畸形,拉大收入差距,綁架政策。 大城市不是控制人口的問題,而是應改善城市規劃和公共交通??山梃bOECD的城市功能區視角,超越行政邊界解決存在難題。優化人口年齡結構,放棄人口總量調控目標,保持相對開放的人口遷徙政策,吸引區外年輕人口、特別是高素質年輕人口。 優化人口的空間分布,并促進職住平衡,嚴格控制中心城人口增長,推進新增人口向新城集聚,并積極在新城布局相應產業,包括向新城特別是重點新城疏解中心城部分功能及部分優質公共服務資源。 進一步發展城市軌道交通,大力提高城市軌道交通路網密度,推進軌道交通系統制式多元化發展,改變當前以中心城為核心的放射型軌道交通體系為環狀“井”字形。

 

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