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文旅開發類型看文旅景區規劃創新方向

2020年03月24日

 今年一場突發到來的疫情,給文旅行業帶來了百分之九十的重創,這場疫情也讓我們意識到文旅景區的短板問題,像景區的各項應急處理,是否能在緊急情況下應對?在疫情后,文旅景區是否做好充足準備來迎接游客的“報復性”消費?在疫情消失后,文旅景區以何種創新方式吸引游客呢?根據目前文旅開發模式的幾種類型,我們梳理了文旅景區規劃的一些新想法。

 
【文旅規劃開發主題樂園型】
 
這一模式的佼佼者華僑城已經開始了全國布局,并有眾多仿效者,摩天輪、云霄飛車、卡通裝,在大江南北風靡起來。不過,由于規模龐大、硬件設施投入頗巨、后期運營維護也是天價,對開發商前期資金籌措能力和后期運營管理能力有很高要求,且資金沉淀較多,所以涉足的房企較少。相比自我造血功能強大的迪士尼,我國的主題游樂型旅游地產仍是小巫見大巫。用主題公園帶動配套商業和地產項目是這一派別的主要模式,溫泉、高爾夫、滑雪等休閑運動主題的項目也與此異曲同工。
 
【文旅規劃開發景點依托型】
 
這是一度被批評為利用旅游的幌子瘋狂圈地的一派,嘗試這一兵刃的多數是傳統地產領域殺過來的“土豪”。鬼斧神工的自然資源永遠是稀缺的。動輒數十億元的高額投入,數千畝的拿地規模,但最關鍵的還是如何協調地產和旅游產業比例的問題。占據大量土地和自然資源的項目如何實現土地集約化利用?超級大盤如何避免空城現象?僅僅是城市地產簡單復制為“海景房”、“山景房”還是提供一個真正的休閑度假投資產品?這對賺慣了快錢的傳統房企提出更大的考驗,如果還是快產快銷的“三板斧”,勢必不能長久。
 
【文旅規劃開發文旅小鎮型】
 
厭倦了大都市生活壓力和喧鬧的人們,越來越多選擇在一個小鎮發呆幾日,享受那里的淳樸與恬靜。目前,國內已經形成了安徽宏村、云南麗江、浙江烏鎮等一批文化旅游古鎮。良性的文旅小鎮運營,應該是與居民市井文化渾然一體的作品,而不僅是一片沒有語言的商業味濃重的建筑。在歐洲及東南亞很多旅游小鎮,政府主導、企業擔綱、居民參與的生態體系非常完善。
 
【文旅規劃開發度假酒店型】
 
十八般武藝,以弓弩始,正如度假酒店一般,解決的是旅游度假最基本的住宿問題,在其他三個模式中也常常包含。不同于傳統綜合體開發的盈利模式,這類度假酒店并不通過其他類型地產項目來彌補經營缺口,更多在于產業鏈各個端點的交易,實現獨立生存發展,這如同弓弩一樣,自成一派。未來不久,這類產品集中的爆發或將帶動分時度假酒店產權交易活動的活躍。
 
文旅景區規劃開發模式如何創新?
 
1、文旅規劃之市場劃分
 
從度假到“住假”,文旅地產開發應滿足三個需求:生態、文化、健康。
 
一是生態的需求。是指現代人類經濟活動中社會經濟系統對自然生態系統的生態環境資源的需要,即對生存環境、后代利益、地球生態利益的關注,也就是“再吃”—吃新鮮空氣,“再行”—行走在人與自然的和諧之中,要達到人類高層次的享受,必須從以下幾個方面做起:
 
1)高度重視人與自然和諧相處,促進社會良性發展。
 
2)高度重視生態環境保護,把保護環境,保護生態,實現可持續發展,作為一項長期戰略,轉變發展方式,調整產業結構和發展循環經濟,加強教育宣傳、培育、環境、生態保護自克性;加大生態環境保護的執法監管力度。
 
3)高度重視清新空氣質量,改善人類生態環境,空氣污染是影響健康的一個主要因素。
 
二是文化的需求,我們認為現今的文化呈現出主流化、高科技化、大眾化和全球化的特征,要滿足文化的需要,項目需要經歷從傳承文化到創造文化、從創造文化到消費文化、從消費文化到升華文化三個過程的輪回。
 
三是健康的需要?,F代人的健康觀是整體健康,世界衛生組織提出“健康不僅是軀體沒有疾病,還要具備心理健康、社會適應良好和有道德”。因此,現代人的健康內容包括:軀體健康、心理健康、心靈健康、社會健康、智力健康、道德健康、環境健康等。
 
2、文旅規劃之產業融合
 
在鄉村振興戰略背景下,“田園綜合體”于2017年被寫入中央一號文件,全國各地興起田園綜合體建設熱潮。鄉村“農業+旅游”開始成為文旅產業增長的新戰場。在莫干溪谷項目,融創東南將與日本農業主題公園之父、日本六次產業化創始人、mokumoku 農場創始人木村修合作,打造mokumoku模式的第一個海外版主題農場項目。
 
所謂六次產業,就是在農業中創造六次產業,除了傳統農業,還有農產品的品牌化、向消費者直銷、經營餐廳、提供住宿、發展農業觀光等。實際上就是把農業、服務、旅游、貿易、工業生產全部整合到一起。還原成畫面就是,養豬、做香腸、小豬餐廳、小豬表演全部在一個小鎮里搞定,游客來這里,能看、能養、能吃、能玩,創建全新的消費場景和體驗,讓美麗鄉村回得去,讓都市生活留得住。
 
這種模式,和目前政府提倡的鄉村振興戰略,可結合度相當高。不僅與自然共生共處、與村民共融共創、與政府共建共營。
 
 
3、文旅規劃之政策支持
 
文旅項目,很大程度上,還是要依賴政府的支持。例如,上海的恒大海上威尼斯,和啟東政府達成共識,凡是購房者政府免除上海業主10年的過橋費,上??蛻羧靠梢赞k理首套房貸款,不限購。
 
這些政府支持,能夠大大減小客戶購房的抗性,也能給項目的成敗起到決定性的作用。恒大海上威尼斯,2016年的銷售面積為112萬平方米,同比增長249%,一萬四千套房一年內時間售馨,平均每月銷量超過千套,成交量驚人。
 
4、文旅規劃之5G智慧景區管理
 
一旦游客在景區內因道路交通事故、火災、強風、雷擊、冰雪災害或因滑跌、落水、疾病、食物中毒造成人員傷亡,以及遇險、迷途走失等報警求助緊急情況做出應急預案,在5G時代下,智慧景區管理應該成為文旅產業的重點研發項目。
 
綜上所述:文旅景區規劃開發類型雖是不大相似,但都有一個主要點都是圍繞游客“觀、行、游、樂”等四個需求為中心,進行文旅景區規劃設計,結合市場前瞻文旅信息,融合各產業,為文旅景區運營做好基礎。

 

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